如标题图所示，当初的正大世纪城市广场的规划是无比高大上的一个商业综合体项目。

先用几句话来理一下正大世纪城市广场的事儿：

1、正大世纪城市广场于2005年开始销售，销售火爆。

2、火爆是因为商铺带租约销售，返租10年，10年可以把自己买铺的钱赚回来，自己还空落一个铺子，多划算？有的业主按揭，多数为一次性付。

3、开发商是思达旗下的房地产公司广元置业，思达，上市公司怎么会不靠谱？

4、2007年房子交付后，广元开始正常返租金，一直到2008年底思达倒下，一切都正常的进行着，但从2008年底之后，业主再也没有收到约定好的租金。

5、收不到租金不要紧，铺子咱自己用吧，但业主却也找不到自己的铺子在哪儿？

6、有的铺子是租给了易初莲花，业主去找易初莲花闹，易初莲花说自己也可冤枉，钱我已经交了啊？

6、部分业主辗转于易初莲花、物业、政府，数年之久，至今，无解。不见租金、不见铺子。

正大世纪城市广场留给我们的疑问：

1、广元置业有没有自己持有的商铺？

2、易初莲花是自己购买的商铺还是全部租用的？

3、易初莲花有没有支付租金？如果有支付，支付了多久？支付给谁了？支付了多少？

4、最终，是谁没有把该支付的租金给业主？

5、广元置业这个公司还有没有？如果没有了，那这个返租的合同还有没有效？

正大世纪城市广场在哪儿？

现在的正大世纪广场的是什么样子了呢？

商铺投资“售后返租”：是保障，还是风险？

2005年初夏，位于郑州市农业路与中州大道交汇处西南角的正大城市广场开盘，1500多间商铺在两天内售出90%，五天内销售一空。传奇般的销售速度瞬间成为了业内的重磅谈资。

正大城市广场是当时省市重点扶持的招商引资项目，由泰国正大集团联手河南广元置业有限公司共同开发。当时该地段自诩为未来商圈，项目建成后，开发商通过小面积低总价，售后返租，以租还贷的销售模式引起业内不小的轰动，也吸引了众多投资者。

但是好景不长，三年后，“售后返租，以租还贷”彻底失败。2008年8月，开发商断绝返还业主每月租金。从此一直到今天，在长达六年的时间中，业主们不但没有拿到应得的租金，甚至空有一张房产证，却连自己的铺子在哪都不知道。

赵先生自认为捡了大便宜的投资

广元置业所谓的“售后返租”，就是合同约定，投资者购买商铺后，交由管理方包租10年，在包租的10年内，开发商每年返还合同款额8%作为租金，前三年租金一次性充当购房款。从第4年开始按月返还租金，一直返租到第10年，即管理方从2008年5月起，开始每月返还租金，直到2015年4月30日止。

所谓“以租还贷”就是管理方将租金直接返到客户房贷卡中，银行则从中直接扣去月供。

2005年，赵先生以8800元/平的合同单价购买了2层一处5.33平方的商铺，合同款总计46904元，预付款50%，其余50%为银行贷款。赵先生的首付款需要23452元，但充当购房款的前三年的房租为11256.96元，这样算下来，赵先生只需要交付12195.04元即可购得商铺。

而三年后，租金则按月返还到业主的账户上，每年返还的固定租金为46904×0.08=3752元，按月支付的话，也就是每个月固定313元左右。

这个帐再好算不过了。在这十年内，不管是商铺已经出租或者是空置，赵先生每个月都能够拿到定额的313元租金，然后再用这个钱去交纳银行贷款。换句话说，在正常的情况下，赵先生在整个过程中仅仅只是交纳了12195.04的首付款，从此再也不用投入一分钱，就可以高枕无忧的等着十年后拿到自己的铺子了。

而十年后，地段和商铺的价值早已今非昔比，他只需将铺子卖掉，或者是自行出租，都将会有一笔不菲的投资收入。

不知不觉中，赵先生成了银行黑户

2008年5月1日，按照合同约定，赵先生的第一个月租金正常返至银行卡内，放贷银行则顺利从中扣除了房款，6月、7月皆是如此，赵先生松了一口气。

而就在赵先生沉浸在投资得利的喜悦中时，9月份，他突然接到银行通知，8月份的按揭贷款没有还，如果再不还的话，个人将在银行产生不良记录。

顷刻间一种不好的预感逼近。赵先生在打听之后得知其他业主的租金也停了。最后得知，广元置业的股权在被多次转让后，原开发商早已不知去向。

2007年2月，广元置业80%的股份转让给金基不动产，20%的股份转让给思达置业。

2007年6月，上述股份又转让给申勇和王洁（两名自然人）。但不久之后，思达置业出现资金问题，宣布破产。

2008年10月16日，广元置业召开股东大会做出决议：原股东申勇将其出资1200万元、60%的股权和原股东王洁将其出资800万元、40%的股权已经全部转让，法人也进行了变更。

停止返租，就是在最后一次股权变更前不久发生的。郑州楼市掌握的一份资料显示，开发商停止返租后，业主曾要求房屋主管部门进行干预，对近千名名业主实行划分商铺、分户交房，以便业主另行安置房屋用途或业主自主经营，以减少业主损失，但至今没有下文。

有关部门内部人员透漏消息称，正大城市广场之所以难以分户交割，是因为存在着严重的一房（铺）多买问题。商铺的实际面积将近10000平方米，而开发商却卖出了13000平方米。

众多投资者都和赵先生一样看到了正大城市广场商铺的投资价值，进而引发投资热潮。但随着2008年8月份售后返租这条牵动近千名投资者的保障线瞬间断裂，一场投资悲剧就此诞生！

开发商法人的数次变更，已经使业主诉求无处，甚至想讨回利益，连该向谁讨要都不知道。虽然，近千名业主从2009年以来不间断维权，但终因种种阻力而被搁置。

维权无门，银行催着还款，虽然钱数不多，但是赵先生却不愿自己交纳房贷。再加上工作变动，一忙碌就把此事给淡忘了。

数年匆匆而过。直到近期，赵先生需要用钱去银行申请贷款，方知自己已被银行拉入黑名单的征信记录。

如今，赵先生空有一纸被抵押的房产证，6年的房租也去向不明，自己的商铺也不知身在何处，眼看2015年4月30日的代租协议马上到期，无奈的赵先生看着这个投资深坑无所适从。

“售后返租”暗藏的风险

售后返租无疑是一把双刃剑。

对开发商来说，能够较快销售商铺，回笼资金，对投资者来说，能够做到旱涝保收。

但是售后返租一旦出现经营状况欠佳或者是代租主体出现不良状况等问题，业主的利益随即就会难以保证，风险极高。

正大城市广场纷繁的纠纷背后，正是开发商出事造成的。而因经营不佳造成的业主利益失损，知名度最广的案例是郑东新区宝龙城市广场。

宝龙城市广场当时也是的政府的重点招商引资项目。宝龙在销售时承诺业主投资收益“首付30万，年返租率10%，五年后可持有资产90万”。宝龙与业主签订的是五年返租协议，前三年租金算作购房款，后两年按月支付。但是宝龙一直经营乏善，就算是已经租出的商铺，宝龙100元/平方•月左右对外出租，而业主最终得到的却只有20-30元/月。

业主曹女士分期付款买的商铺，月供过万，而按照物业给出的代租价格，46平米的商铺租金算下来只有每月不到1400元，每月仅月供都要贴进去8000多元，这个价格业主无论如何接受不了。

这是两个很鲜明的案例，代表着商铺售后返租最常见的风险存在形式。这里整理出来，希望可以给投资者们以警示！

Tips

这个案例留给我们的教训：

1、开发商不自持有物业的商铺坚决不买！，那么请问现在在售的城市商业项目：京莎广场、大观国贸、凯宾城、裕华广场、升龙汇金，开发商有自持吗？自持多少？你有问过吗？，再延伸来说，专业商场：华南城、华商汇、五洲城、金源百荣、金马凯旋这些，都说的是有自持，到底最后开发商有无自持？自持多少？你要问清楚了。。。原则上，我们建议开发商在商业部分的销售：自持=7:3。这30%主要是用来招主力店和树立项目形象定标的；

2、商场型内铺你最好不要买，风险比较大，主要是管理和自用风险比较大，还不像社区底商，大不了自己用，但商场内铺你想自用却没有那么容易。

3、商铺返租，看上去很美，但很多时候，真的，它也仅仅只是看上去很美而已。原因很简单，通过售后返租后的商铺前2年的回报率10%是羊毛出在羊身上的数字游戏，后几年的这些不管是分成还是保底租金，开发商高售价的基础上对应的必然是高租金、动辄4-5%的高回报率，可现实是：一线城市例如上海、深圳远郊的新区社区商业的沿街商铺租金多在3元/㎡·天以下，这样的回报率和前期动辄6万元/㎡的单价相比，回报率低至1-2%，剩下的2%指望让把开发商把入嘴的肉吐出来？何其难以！

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